Una volta sottoscritta, l’offerta può infatti essere già vincolante. Se il venditore la accetta entro il termine previsto, il contratto di compravendita può considerarsi concluso. L’acquirente è quindi tenuto a comprare l’immobile alle condizioni indicate e a pagare il prezzo concordato.
Tornare indietro in un secondo momento non è sempre possibile e, in molti casi, può risultare molto difficile. È proprio questo uno degli aspetti che maggiormente distinguono la prassi austriaca da quella italiana, dove normalmente il percorso verso il trasferimento della proprietà passa attraverso un contratto preliminare.
Prima di firmare, controllate l’immobile anche dal punto di vista legale.
Poiché l’offerta può già impegnare definitivamente l’acquirente, è consigliabile non firmarla sotto pressione e senza aver prima effettuato le verifiche necessarie.
Il primo controllo riguarda normalmente il Grundbuch, il libro fondiario austriaco. Da qui è possibile verificare chi sia il proprietario dell’immobile e se esistano ipoteche, diritti di abitazione, usufrutti o altri gravami.
Il sistema austriaco presenta inoltre una particolarità importante: l’iscrizione nel libro fondiario ha effetto costitutivo. In altre parole, la proprietà dell’immobile si acquista soltanto con l’iscrizione dell’acquirente nel Grundbuch. Per un cliente italiano si tratta di un meccanismo diverso da quello generalmente applicato in Italia. Una disciplina simile esiste però ancora nelle zone italiane in cui è in vigore il sistema tavolare, di origine austro-ungarica.
Se si acquista un appartamento in condominio, è necessario anche verificare il regolamento di condominio. Lo stesso vale per eventuali pertinenze o spazi accessori, come posti auto, cantine, terrazze o giardini. Non sempre ciò che viene presentato come parte integrante dell’immobile lo è anche dal punto di vista giuridico.
Prima dell’acquisto è inoltre opportuno verificare:
- le spese condominiali e di gestione;
- l’ammontare del fondo di riserva;
- eventuali lavori straordinari già deliberati o programmati;
- criteri particolari di ripartizione delle spese;
- la destinazione urbanistica dell’immobile;
- le autorizzazioni edilizie e di utilizzo;
- eventuali accordi sull’uso di parti comuni o spazi accessori.
Per chi acquista dall’estero può essere inoltre necessario verificare se, nel caso concreto, siano richieste autorizzazioni particolari ai sensi della normativa austriaca sull’acquisto di immobili.
Mettete per iscritto tutto ciò che è importante.
Nel corso delle visite o delle trattative, venditore e agente immobiliare possono fornire molte informazioni sull’immobile. Se una determinata caratteristica è decisiva per l’acquisto, è però preferibile non affidarsi soltanto a quanto dichiarato verbalmente.
La presenza di un posto auto, la possibilità di effettuare determinati lavori, l’utilizzo di un giardino, una determinata dotazione dell’immobile o altre caratteristiche rilevanti dovrebbero essere indicate chiaramente nell’offerta. In caso di contestazioni successive, ciò che risulta per iscritto assume infatti un’importanza decisiva.
Attenzione ai moduli predisposti dall’agenzia immobiliare.
Molto spesso il Kaufanbot viene predisposto utilizzando un formulario standard dell’agenzia immobiliare. Questo non significa però che il documento sia automaticamente adatto agli interessi dell’acquirente. I modelli standard possono essere molto sintetici, non considerare le peculiarità dell’immobile oppure contenere clausole sfavorevoli per chi compra.
Particolare attenzione va prestata alle clausole relative ai vizi e alle garanzie. Espressioni come «acquistato nello stato in cui è stato visionato» possono avere conseguenze giuridiche rilevanti e non dovrebbero essere accettate senza averne compreso pienamente la portata.
L’offerta rappresenta spesso il punto di partenza del successivo contratto di compravendita. Per questo motivo è importante che già in questa fase siano disciplinati in modo chiaro tutti gli aspetti essenziali dell’operazione.
Acquisto con mutuo: la clausola sul finanziamento è essenziale.
Se l’acquisto dipende dall’ottenimento di un mutuo, questo aspetto dovrebbe essere espressamente previsto nell’offerta. È possibile, ad esempio, subordinare l’efficacia dell’offerta all’ottenimento, entro un determinato termine, di una conferma vincolante del finanziamento da parte della banca.
Senza una clausola di questo tipo, l’acquirente potrebbe restare obbligato all’acquisto anche nel caso in cui la banca dovesse successivamente rifiutare il mutuo. A seconda delle circostanze, possono essere opportune anche ulteriori condizioni.
Cosa dovrebbe prevedere un’offerta di acquisto ben redatta?
Tra gli aspetti che dovrebbero essere regolati con particolare attenzione rientrano:
- l’esatta identificazione dell’immobile (possibilmente mediante planimetrie precise);
- il prezzo e le modalità di pagamento;
- la cancellazione di eventuali gravami;
- la condizione relativa al finanziamento;
- le garanzie relative all’immobile;
- costi, imposte e spese dell’operazione;
- la redazione del contratto;
- la gestione fiduciaria del prezzo di acquisto (o deposito fiduciario del prezzo) — istituto tipico in Austria, dove il pagamento non avviene direttamente al venditore ma viene depositato presso un terzo fiduciario, un avvocato o un notaio, e svincolato solo al verificarsi delle condizioni per l’intavolazione;
- il termine entro il quale il venditore può accettare l’offerta;
- eventuali caratteristiche o impegni specifici del venditore;
- ulteriori condizioni necessarie nel caso concreto.
Perché è utile una verifica legale prima della firma.
Nell’acquisto di un immobile in Austria, il momento della firma dell’offerta può essere molto più importante di quanto un acquirente italiano immagini. Per questo motivo è preferibile effettuare le verifiche giuridiche prima di sottoscrivere il Kaufanbot e non soltanto quando si passa alla redazione del contratto definitivo.
Una consulenza legale preventiva consente di verificare la documentazione dell’immobile, individuare eventuali rischi e inserire nell’offerta le condizioni necessarie a tutelare l’acquirente.
Dopo l’accettazione dell’offerta viene normalmente predisposto il contratto di compravendita vero e proprio. Una volta adempiuti i requisiti previsti e autenticate le firme necessarie, si procede con l’iscrizione dell’acquirente nel libro fondiario austriaco. Solo con questa iscrizione si acquista, dal punto di vista giuridico, la proprietà dell’immobile.